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Epargne logement : PEL & CEL

 Ouverture
 Fonctionnement
 Obtention du prêt
 Objet du prêt
 Cessions autorisées
 Transfert et nantissement
 Caractéristiques du PEL
 Caractéristiques du CEL
 Fiscal

1/ Présentation :

 L’épargne logement comporte deux phases : une phase d’épargne – le souscripteur met de l’argent de côté et perçoit une rémunération, puis une phase de crédit au cours de laquelle un prêt “proportionné” à son effort d’épargne peut lui être consenti.

Caractéristiques

PEL (1)

CEL (2)

Durée minimale

4 ans

18 mois

Durée maximale :

10 ans (1)

aucune

      Versement initial minimal :

225 €

300 €

      Versements ultérieurs :

540 € au minimum par an

 

75 € au minimum par versement

Plafond des versements (hors intérêts capitalisés) :

61 200 €

15 300 €

Taux de rémunération annuel :

1,50 % (2)

0,50%

Prime :

2/5 x intérêts acquis (1 525 € maximum)

1/2 x intérêts acquis (1 144 € maximum)

Prêt maximal :

92 000 €

23 000 €

Taux du prêt (frais inclus) :

2,70 % (3)

2,00 %

 

(1) Le contrat peut être souscrit pour un minimum de 4 ans, et peut être prorogé jusqu'à 10 ans. Au-delà des 10 ans, aucun versement n'est autorisé. Le PEL est alors en maintien, rémunéré aux seuls intérêts bancaires et ne génère plus de nouveaux droits à prêt. A l’échéance des 5 ans suivant l’arrivée du terme du contrat, et en l’absence de retrait des fonds concomitant ou non à la souscription d’un prêt, le PEL se transformera en un compte sur livret ordinaire, faisant perdre dès lors au souscripteur l’ensemble des droits attachés précédemment au PEL ;
(2) Soumis aux prélèvements sociaux (15,50 % à/c du 1er Janvier 2013) ;
(3) Les intérêts du PEL de plus de 12 ans sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La loi de finance 2013 supprime le prélèvement libératoire et institue au titre de l'impôt sur le revenu, un acompte de 24%, non libératoire, prélevé à la source, sur le montant des intérêts versés. Seuls les contribuables dont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 (avant dernier avis fiscal) est inférieur à 25 000 € (pour une personne seule) ou 50 000 € (pour un couple) peuvent bénéficier d’une dispense d’acompte (une pénalité égale à 10% du montant des prélèvements est appliquée par l'Administration Fiscale pour toute demande de dispense à tort). Cette demande doit être formulée au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement des revenus concernés. L’acompte payé est déductible du montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de la perception des revenus.

2/ Ouverture :

 Toute personne physique, même mineure ou étrangère, peut ouvrir :
- un PEL (Plan Epargne Logement) ;
- un CEL (Compte Epargne Logement).
Le montant et la périodicité des versements, le taux de la rémunération durant la phase d’épargne, le montant et le taux du prêt varient entre PEL et CEL. La date dite de " maturité" pour effectuer un prêt diffère également entre le PEL et le CEL.
A noter qu’une personne physique ne peut posséder qu’un seul CEL et qu’un seul PEL, détenus l’un et l’autre dans un même établissement bancaire.

3/ Obtention du prêt :

 L’obtention d’un prêt épargne logement n’est pas automatique. Elle est fonction de différents paramètres qui déterminent le montant du prêt, tels que :
- la capacité de remboursement de l’emprunteur ;
- le montant et la durée de placement de l’épargne constituée.

4/ Objet du prêt :

 Les opérations éligibles au prêt de l’épargne logement sont réglementées. Le prêt doit être exclusivement destiné au financement de l’acquisition de logements situés en France ou de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Principales opérations autorisées par le législateur :
- acquisition, construction, réparation, amélioration ou agrandissement de la résidence principale, neuve ou ancienne, de l'emprunteur, de ses ascendants, descendants, son conjoint. Concerne aussi les biens immobiliers mis en location ;
- construction ou acquisition d'une résidence secondaire neuve ;
- financement d'un local à usage commercial ou professionnel, dès lors qu'il comporte l'habitation principale du bénéficiaire.
A noter que la prime d’Etat qui est plafonnée à 1 000,00 euros, peut être portée à 1 525,00 euros en cas d’investissement dans un logement basse consommation ou des équipements écologiques.
En outre, le souscripteur d’un PEL chargé de famille qui est bénéficiaire d’un prêt immobilier pour une résidence occupée à titre personnel, peut recevoir une majoration maximale de 100,00 euros par personne à charge vivant habituellement au foyer du bénéficiaire ; la majoration peut atteindre 153,00 euros lorsque le prêt consenti permet l’acquisition ou la construction d’un logement basse consommation ou des équipements écologiques.

5/ Cession des droits acquis :

 Le titulaire d’un PEL et ou d’un CEL peut céder aux membres de sa famille directe, par héritage, ses droits à prêt dans les conditions suivantes (a) (b) :
A) Le CEL : cession possible entre membres d’une même famille : conjoint, ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs du bénéficiaire ou de son conjoint. Également possible avec conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint. Possibilité de mettre en place deux prêts pour l’acquisition du même bien. Les droits à prêt peuvent être transférés à condition que l'un des CEL ait au moins 18 mois d'ancienneté ;
B) Le PEL : cession possible entre membres d’une même famille : conjoint, ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs du bénéficiaire ou ceux de son conjoint. Pas de cession entre concubins ; possibilité de mettre en place deux prêts pour le même bien.
(a) Ne concerne pas le concubin ni le partenaire d’un PACS ;
(b) Le transfert d'un PEL ou CEL d'un établissement financier à un autre est possible. En revanche, le nantissement est interdit.

6/ Caractéristiques du PEL :

 Le PEL se caractérise par l’indisponibilité des sommes déposées, pendant toute la phase d’épargne. Le plafond des dépôts, la rémunération et le montant du prêt sont plus importants que pour le CEL.
La prime d'épargne est accordée au titre d’un PEL, sous condition d'obtention d’un prêt immobilier (résidence principale, secondaire, parts de SCPI).
Les retraits ne sont pas interdits mais ils entraînent, de facto jusqu’à la date du 4ème anniversaire du contrat, différentes pénalités en terme de rémunération. La résiliation du plan entraîne la perte du droit à prêt et la prime. Les fonds déposés sont alors rémunérés au taux d’un CEL. S’il le souhaite, le titulaire peut transformer son PEL en un CEL (conditions).
Le montant et le rythme des versements sont déterminés à l’ouverture. Ils peuvent être modifiés en cours de contrat. Les versements exceptionnels sont autorisés, dans la limite du plafond de 61 200 €. Les versements ne sont plus autorisés lorsque le plan a atteint la date de son 10ème anniversaire ou le plafond maximum.
Les intérêts acquis sont capitalisés au 31 décembre de chaque année.
Une majoration de prime est accordée en cas d'obtention d'un prêt immobilier (10 % des intérêts acquis retenus pour le calcul du prêt, dans la limite de 153 € par personne à charge et vivant habituellement au foyer, sans pouvoir toutefois dépasser le plafond de 1 525 €). La demande de prêt peut être effectuée dans un délai d’un an à compter de la date de retrait des fonds. Son montant et sa durée (de 2 à 15 ans) sont fonction des intérêts acquis au terme de la phase contractuelle d’épargne.
Les montants des crédits obtenus au titre d’un CEL ou d’un PEL sont en général faibles. Ils sont déterminés par le montant des intérêts acquis au terme de la période d’épargne et diminuent en fonction de la durée du prêt. Le montant du crédit est plafonné à 92 000 € pour un PEL et à 23 000 € pour un CEL.
Le total des intérêts payés reste constant, quelle que soit la durée choisie du prêt, c'est le montant du prêt qui est ajusté en conséquence.

7/Caractéristiques du CEL :

 Le titulaire d’un CEL peut effectuer des versements libres ou programmés, du montant de son choix. Il peut disposer de son argent à tout moment et sans aucune pénalité. En contrepartie, les avantages attachés à un CEL sont différents de ceux d’un PEL.
La durée minimale d’un CEL est de 18 mois. Elle peut être viagère. Les fonds déposés peuvent être retirés à tout moment sans aucune pénalité. Le compte est clôturé si le solde créditeur est inférieur à 300 €.
Un prêt peut être demandé 18 mois après l’ouverture du CEL. Ce délai est réduit à 12 mois, si les droits à prêt sont issus de son PEL ou de celui de son conjoint co-emprunteur. Il en va de même si le demandeur du prêt utilise les intérêts acquis sur un CEL détenu depuis 18 mois au moins par son conjoint, un ascendant, un descendant, un collatéral…
La durée de remboursement du crédit (de 2 à 15 ans) est fonction des intérêts acquis à la date de la demande.

8/ Fiscalité des CEL et des PEL :

 Les intérêts et les primes acquis dans le cadre des CEL et des PEL sont défiscalisés. Toutefois, depuis le 1er Janvier 2006, les intérêts acquis au titre des PEL, ainsi que la prime d’épargne versée par l’Etat, sont soumis à l’IR au delà de leur 12ème anniversaire (a).

Quant aux prélèvements sociaux, ils restent dus, en cas de dénouement, pour les intérêts des PEL de moins de 10 ans. Pour les PEL souscrits depuis le 1er janvier 2006, les cotisations sociales sont prélevées le 31 décembre, au moment de la capitalisation des intérêts acquis au cours de l’année écoulée. Concernant le CEL, les prélèvements sociaux sont effectués selon les mêmes dispositions que pour le PEL.

Le solde ainsi que les intérêts déposés sur un CEL et un PEL sont soumis à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
(a) Intérêts imposables soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Observation : ces produits d’épargne bénéficient depuis plusieurs années d’une rémunération peu attractive. Cela se vérifie d’autant plus si le titulaire du compte n’utilise pas les droits acquis pour souscrire un crédit immobilier. En revanche, les titulaires d’anciens PEL ont tout intérêt à les conserver, en raison de leur taux de rendement contractuel et en dépit de leur assujettissement à l’impôt sur le revenu.

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

 

Mis à jour en septembre 2014.

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